Dlaczego starsze polskie domy mogą tanieć?

Unia Europejska wydaje wojnę “wampirom energetycznym”

Uchwalona niedawno przez Parlament Europejski dyrektywa o efektywności energetycznej budynków (EPBD) weszła już w fazę uzgodnień wewnątrzwspólnotowych, czyli tak zwanych trilogów. Jest to końcowy etap procesu legislacyjnego w UE. Można przypuszczać, że w kwestii podstawowych założeń unijnego planu modernizacji budynków zmieni się niewiele.

Przypomnijmy, że zgodnie z generalnym celem, do 2050 r. praktycznie wszystkie budynki na terenie UE powinny być zeroemisyjne. Będzie to oznaczało brak emisji dwutlenku węgla z paliw kopalnych oraz zużycie energii pierwotnej przez budynek nie wyższe od limitu dla danej strefy klimatycznej (w przypadku Polski – 65 kWh/mkw. rocznie). Bardzo ważny jest fakt, że po zmianach dyrektywy limit energochłonności ma obejmować energię pierwotną zarówno ze źródeł odnawialnych, jak i nieodnawialnych.

Co więcej, UE zamierza w pierwszej kolejności pozbyć się tak zwanych “wampirów energetycznych”. Są to budynki o najwyższym zapotrzebowaniu na energię, które odpowiadają za nieproporcjonalnie dużą część jej krajowego zużycia. W ramach ujednoliconej skali energochłonności zostanie ustalona klasa G, do której będzie zaliczać się 15% najbardziej energochłonnych budynków z każdego kraju. Pozostałe klasy (aż do zeroemisyjnych A/A+) zostaną wyznaczone z uwzględnieniem równych przedziałów energochłonności.

Znowelizowana Dyrektywa EPBD zakłada, że budynki mieszkalne o klasie G i F zostaną wyremontowane najpóźniej do początku 2030 r. Trzy lata później z krajowego zasobu mają zniknąć domy i bloki o klasie energetycznej E. Następnie renowacja budynków mieszkalnych będzie postępowała zgodnie z harmonogramem wyznaczonym przez poszczególne państwa członkowskie. Podstawą mają być krajowe plany remontów/renowacji gotowe do połowy bieżącej dekady.

Cena lokum zacznie bardziej uwzględniać koszty remontów

Opisywane powyżej założenia unijnego programu masowych remontów wzbudzają pewne wątpliwości zarówno w kontekście ustalonych terminów, jak i technicznej oraz ekonomicznej sensowności bardzo drogich prac przy niektórych budynkach. Chodzi między innymi o to, że osiągnięcie wysokiej klasy energetycznej będzie w przypadku części starszych domów lub bloków trudne technicznie albo bardzo kosztowne. Sytuacji zasadniczo nie zmieni wprowadzenie ewentualnych wyłączeń dla budynków zabytkowych.

Nawet jeśli ambitne unijne plany związane z zeroemisyjnością zasobu budynkowego zostaną przełożone w czasie, to generalny kierunek zmian będzie utrzymany. To oznacza bardzo możliwy spadek wartości starszych nieruchomości mieszkaniowych względem nowych i najbardziej ekologicznych propozycji deweloperów. Przypomnijmy, że już od 2028 r. nowe budynki mieszkalne będą musiały spełniać kryteria zeroemisyjności, co może podnieść koszty budowy na przykład o 20% – 30%. Zakup starszego domu jako sposób na uniknięcie wliczonych przez dewelopera dodatkowych kosztów raczej nie będzie dobrym rozwiązaniem ze względu na przyszłe wydatki remontowe.

Wraz z upowszechnianiem się wiedzy na temat unijnych wymagań odnośnie renowacji, rynek mieszkaniowy sam zacznie uwzględniać koszty remontowe, co negatywnie wpłynie na ceny wielu starszych domów i lokali. Jeżeli będą one drożeć, to w tempie wolniejszym niż propozycje deweloperów – ze względu na koszty remontowe zdyskontowane w cenie. Oczywiście, taki scenariusz dotyczy starszych domów przed gruntownym remontem. Ich zakup na kredyt prawdopodobnie będzie się wiązał z wyższym oprocentowaniem (względem ekologicznych budynków). Znowelizowana dyrektywa EPBD obliguje bowiem banki do stopniowej poprawy energochłonności budynków stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl