„Tu na razie jest ściernisko”. Deweloperskie banki ziemi rosną w siłę

Planowany spadek na poziomie kilkunastu procent ostatecznie wyniósł około sześciu procent, liczba inwestycji spadła o około osiem procent, ale wzrosły ceny lokali o około pięć procent. Finalnie – miniony rok na pierwotnym rynku nieruchomości, pomimo szalejącej zarazy, można uznać za zadowalający.

Pandemia nam niestraszna!

– Z perspektywy deweloperów, rynek funkcjonuje jak dawniej – większych zmian nie widzimy, nieznacznie wydłużył się okres, który potrzebny jest na negocjacje i finalizację umów zakupu gruntów. Wynika to z ograniczeń w zakresie kontaktów w okresie pandemii, ale zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej nie widzimy dużych zmian – twierdzi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w Inpro S.A.

Pozytywne głosy docierają także ze strony Dom Development S.A. – Choć w dobie pracy zdalnej uzyskanie zgód, dokumentów, zezwoleń stało się trochę bardziej czasochłonne to, jednak z powodzeniem realizowaliśmy wszystkie projekty zgodnie z harmonogramem – wyjaśnia Anna Skubis, dyrektor pionu nieruchomości w Dom Development S.A.

– Pomimo obostrzeń, lockdownu, kryzysu gospodarczego Grupa Robyg prowadziła nieprzerwanie swoją działalność, oczywiście przestrzegając wszystkich wytycznych sanitarnych – informuje prezes zarządu Zbigniew Okoński.

Pandemia nie wpłynęła też negatywnie na apetyt deweloperów na nowe zakupy. – Silne odbicie w trzecim kwartale w zakresie wyników sprzedaży mieszkań względem wyników osiągniętych w drugim kwartale, kontynuacja wzrostu cen mieszkań oraz utrzymujący się deficyt terenów inwestycyjnych, wspierają decyzje deweloperów o kolejnych zakupach gruntów – informuje Joanna Kieszczyńska, dyrektor w dziale gruntów oraz inwestycji komercyjnych średniego formatu, JLL.

– W efekcie, pomimo COVID-19, popyt na grunty mieszkaniowe w 2020 roku znacząco przewyższał dostępną podaż działek, powodując wzrost cen tych gruntów oraz ostrą rywalizację między deweloperami w prywatnych procesach zakupowych i miejskich przetargach – dodaje Joanna Kieszczyńska.

Długotrwały proces inwestycyjny wymaga płynności finansowej

Największy deweloper w Polsce – Dom Development – posiada duży bank ziemi na wszystkich rynkach działalności. – Obserwujemy stały wzrost cen gruntów, więc wcześniejszy zakup atrakcyjnych nieruchomości pozwala ograniczyć koszty – wyjaśnia Anna Skubis, dyrektor pionu nieruchomości w Dom Development S.A.

Ponadto odpowiednio obszerny bank ziemi jest niezbędny, aby prowadzić płynną działalność deweloperską. – Dzięki temu mamy elastyczność we wprowadzaniu nowych etapów inwestycji do sprzedaży, możemy dokładnie, bez pośpiechu projektować nasze osiedla z korzyścią dla mieszkańców. Ponadto planujemy poszczególne projekty mieszkaniowe adekwatnie do terminów wymaganych procedur administracyjnych – informuje Zbigniew Okoński, prezes zarządu Robyg SA.

Proces inwestycyjny w ostatnim czasie wydłużył się, a planowanie i przygotowanie do inwestycji zajmuje zwykle od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia realizacji około 3 do 5 lat. – Dlatego odpowiednio zabezpieczony bank ziemi pozwala zaplanować realizację kolejnych inwestycji – tłumaczy Rafał Zdebski, Dyrektor Handlowy w Inpro S.A.

Jakie są główne przyczyny długotrwałego procesu? – Utrzymujący się deficyt terenów inwestycyjnych i rosnące ceny gruntów mieszkaniowych powodują, że deweloperzy angażują się w skomplikowane procesy zakupowe, wymagające przygotowania gruntu poprzez dokonanie wyburzeń, remediacji czy modyfikację planów miejscowych – wyjaśnia Joanna Kieszczyńska z JLL.

Procesy inwestycyjne miały ulec skróceniu dzięki ustawie „lex deweloper” oraz reformie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Niestety, nie przyniosły one przełomowych zmian. Okazały się w praktyce budzącym wiele kontrowersji, skomplikowanym procesem, w którym interesy dewelopera, urzędników i mieszkańców nierzadko okazują się być sprzeczne.

Procedury, ale też okazje

Z punktu widzenia dewelopera istnieją różne metody pozyskiwania gruntów, te bardziej oficjalne i mniej. Ciekawą metodą jest zakup nieruchomości od firm specjalizujących się w skupowaniu działek oraz ich scalaniu, a często również przekształcaniu. – Są to firmy, które biorą na siebie niejako ryzyko związane z odmową przekształcenia czy podziału działki. Deweloper, kupując ziemię z takiego źródła, minimalizuje ryzyko, choć płaci za to wyższą cenę – wyjaśnia Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska właściciel pierwszego polskiego portalu z okazjami inwestycyjnymi obligain.com.

– Równie ciekawą metodą jest zasada „współpracuj, a nie konkuruj”. Deweloperzy często posiadają wiedzę o danej okazji inwestycyjnej bezpośrednio od swojej konkurencji, która jednak na tym terenie nie zamierza budować (jest to związane z profilem działalności dewelopera) – dodaje Cezary Chybowski.

Skutecznym sposobem pozyskiwania informacji o atrakcyjnych gruntach są rozbudowane działy w spółkach deweloperskich odpowiedzialne za poszukiwanie okazji. Często jest to praca terenowa polegająca na jeżdżeniu po działkach, rozmowie z mieszkańcami oraz wieloma wizytami w urzędach.

– Tego typu dział można porównać do dobrze zorganizowanego działu skautingu w klubie piłkarskim. Jest to drogie, ale w dłuższej perspektywie opłacalne. Okazji można szukać również w bankach, które sprzedają przejętą lokalizację, bądź w funduszach inwestycyjnych, które upłynniają aktywa w przygotowaniu portfela na odpływ klientów, w niepewnych czasach – dodaje Cezary Chybowski.

W skutecznym poszukiwaniu atrakcyjnych gruntów, niezbędne jest doświadczenie. – Jesteśmy liderem rynku mieszkaniowego w Polsce, mamy wiedzę, know-how i wyczucie rynku. Nie spieszymy się z decyzjami o nowych zakupach, ale stale monitorujemy rynek. Każda decyzja o zakupie gruntu jest zawsze poprzedzona bardzo wnikliwą analizą. Pracuje przy tym zespół profesjonalistów – wyjaśnia Anna Skubis, dyrektor pionu nieruchomości w Dom Development S.A.

Deweloperzy w dużej mierze stawiają przede wszystkim na wypracowane przez lata siatki kontaktów. Często są to więc sygnały docierające od zaprzyjaźnionych partnerów biznesowych. Potwierdza to dyrektor handlowy w INPRO S.A.

– Przez ponad 30 lat wypracowaliśmy odpowiednie relacje biznesowe i dzięki temu wiemy, w jaki sposób znaleźć atrakcyjne działki do nabycia. Oczywiście bierzemy pod uwagę wiele analiz i danych, ale kluczowa sprawa to doświadczenie – tłumaczy Rafał Zdebski.

Najlepsze grunty i trudne lokalizacje

Jakie są najlepsze grunty z punktu widzenia dewelopera? Oczywiście – w dobrej lokalizacji z plan … czytaj dalej

Zgłoś naruszenie/Błąd