Setki małych i dużych miast różnią się tylko tym, w jakim stopniu skurczyła się oferta oraz o ile wzrosły stawki.
Czytaj też: Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną w irracjonalnym tempie?
Znikające oferty
Nie mogło być inaczej. Tradycyjne przywiązanie Polaków do posiadania mieszkania czy domu – w wynajętych mieszka najwyżej 4-5 proc. społeczeństwa – sprawia, że rynek ich najmu należy do najsłabiej rozwiniętych w Unii Europejskiej. Liczbę mieszkań pod wynajem, mimo szybkiego w ostatnich latach wzrostu, szacuje się na 1,2-1,3 miliona, kilka razy mniej niż w Hiszpanii czy Francji, nie mówiąc już o Niemczech. A wolnych lokali, jeśli opierać się na statystykach serwisów ogłoszeniowych i agencji nieruchomości, było z początkiem roku w granicach 200-250 tysięcy. Z czego ponad połowa w ośmiu największych aglomeracjach, ze zdecydowanie przodującą Warszawą.
Porównajmy to z falą uchodźców z Ukrainy. Od końca lutego nasze granice przekroczyło ponad 2,5 mln osób, w większości kobiet z dziećmi, z których prawie dwie trzecie nadal potrzebuje dachu nad głową w Polsce. W zorganizowanych dla nich ośrodkach i hostelach przebywa najwyżej 100-150 tys. Setki tysięcy przyjęli Polacy do swych mieszkań i domów bądź użyczyli im przeznaczone pod wynajem lokale.
– Liczba mieszkań, pustostanów również, maleje z dnia na dzień, a nawet z godziny na godzinę. O ile przed 24 lutego mieliśmy w Łodzi ponad 40 mieszkań do wynajęcia, to dziś mamy dwa – mówił pod koniec marca Sławomir Muturi, właściciel grupy Mzuri, wynajmującej mieszkania w wielu dużych miastach. Relacje agentów nieruchomości i wynajmujących są podobne. W ciągu kilku godzin odbierają nawet po 100-200 telefonów na jedno ogłoszenie. W ponad 90 proc. od Ukraińców. – Największym powodzeniem cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Większe lokale są częściej wynajmowane przez grupy znajomych lub dwie-trzy zaprzyjaźnione rodziny – twierdzi Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor Freedom Nieruchomości z podwarszawskiej Magdalenki.
Fala popytu wraz z uchodźcami przesuwa się konsekwentnie ze wschodniej i centralnej Polski na zachód i północ. Na przełomie lutego i marca gorączka wynajmu ogarnęła Przemyśl, Rzeszów czy Lublin, zaraz potem Warszawę, Łódź i Kraków, w drugiej połowie marca dotarła do Wrocławia, Poznania, Zielonej Góry, a nawet Szczecina. I wszędzie w ofercie najmu pozostały już tylko lokale o bardzo niskim standardzie albo o nieracjonalnie wygórowanych cenach.
Popyt winduje stawki
Ale czyszczenie rynku z wolnych lokali to nie tylko efekt wojny. Zbiegła się ona niefortunnie z tradycyjnym okresem ożywienia rynku najmu, dodatkowo wzmożonym znoszeniem covidowych obostrzeń. Mieszkań w aglomeracjach szukają dziesiątki tysięcy studentów, bo większość uczelni przechodzi od II semestru na stacjonarny tryb nauki. To samo dotyczy sporej grupy pracujących, od dwóch lat w większości zdalnie z dala od miejsca pracy, którym wraz z końcem bądź ograniczeniem home office wygodniej przenieść się do miasta.
Ale pojawiła się też nowa grupa najemców. To ci, głównie młodzi, którzy mieli w planach zakup własnego M na kredyt. Niweczy je jednak drastyczna podwyżka stóp procentowych, a w ślad za tym radykalny wzrost rat kredytów przy równoczesnym spadku zdolności kredytowej klientów. – Mieliśmy już dogadany z deweloperem zakup 2-pokojowego mieszkania za prawie 500 tys. zł. Teraz okazuje się, że banki pożyczą nam ponad 100 tys. zł mniej, niż obiecywały późną jesienią. To wystarczyłoby tylko na kawalerkę, a rata kredytu i tak byłaby wyższa niż wcześniej zakładaliśmy. Poczekamy na lepsze czasy, na razie wynajmiemy małe mieszkanie – mówi 32-letni Krzysztof z Radomia, który dostał pracę w Warszawie i przenosi się tu z żoną i dzieckiem.
Nie będzie to łatwe ani w stolicy, ani w żadnym z większych miast. Nawet takich, gdzie jeszcze zimą wolnych mieszkań było w bród, a stawki czynszu umiarkowane, jak Bydgoszcz. – W ciągu kilku dni marca wynajęły się, głównie przez uchodźców, niemal wszystkie mieszkania 2-3-pokojowe w starszym budownictwie. Jeśli ktoś szuka teraz lokum, ma problem, zostały tylko małe i drogie w apartamentowcach – mówi Paulina Świerzyńska, zarządzająca najmem mieszkań w Bydgoszczy.
Tylko w ciągu trzech tygodni od wybuchu wojny w Ukrainie oferta na wynajem zmniejszyła się w większości dużych miast: od Warszawy i Łodzi, po Lublin, Gdańsk czy Rzeszów, przynajmniej o połowę. A w niektórych – Kraków, Wrocław czy Zielona Góra – nawet o 70 -75 proc.
Efekt mógł być tylko jeden – mocny wzrost stawek. W niektórych miastach wręcz bulwersujący. Na początku roku w 70-tysięcznym Piotrkowie Trybunalskim za 50-metrowe mieszkanie w przyzwoitym standardzie i lokalizacji żądano około 1 tys. zł odstępnego, plus czynsz i media. Obecnie samo odstępne za takie mieszkanie to przynajmniej 1,5 tys. zł, a zdarzają się oferty za 1,8-2 tys. zł.
Zobacz: Mój właściciel i ja. Plusy i minusy mieszkań na wynajem
W największych miastach ceny są o 15-20 proc. wyższe niż w połowie lutego, co oznacza, że wzrosły bardziej niż w ciągu dwóch poprzednich lat. Rekordy, z ponad 30-proc. wzrostem stawek, bije Wrocław, gdzie spora część uchodźców traktuje to miasto jako przystanek w drodze do zachodniej Europy.
Symptomatyczny jest też przypadek Krakowa, którego rynek najmu był bodaj najbardziej poturbowany w pandemii. Brak turystów sprawił, że tysiące mieszkań przeznaczonych na tzw. najem krótkoterminowy stały puste i w końcu trafiły na rynek tradycyjnego wynajmu, mocno obniżając jego ceny, które dopiero na początku br. powróciły do poziomu z 2019 r. Ale w ostatnich tygodniach sytuacja zmieniła się diametralnie. Kraków stał się jednym z głównych kierunków ukraińskiego exodusu, wolnych mieszkań jest tam na lekarstwo, a średnie stawki są o prawie 30 proc. wyższe niż przed rosyjską inwazją, sięgając 55-60 zł/mkw. W Warszawie, po 15-20-proc. zwyżce w tym okresie, są już bliskie 70 zł/mkw.
Można powiedzieć, że ten wzrost cen to efekt rynkowej gry popytu i podaży. Faktem jest jednak, że spora część właścicieli mieszkań żeruje na dramatycznej sytuacji uchodźców, zwłaszcza tych docierających do Polski od połowy marca, gdy rynek był już wyczyszczony z mieszkań w rozsądnych cenach. Ale gdzieś mieszkać muszą, więc przynajmniej tymczasowo akceptują te mocno wyśrubowane. Jednak ta sytuacja uderza też rykoszetem w rodaków, którzy właśnie teraz chcą wynająć mieszkanie. Przy obecnych cenach przekracza to możliwości finansowe dużej ich części.
Luka się powiększa
W ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy rynek najmu zmienił się diametralnie. W apogeum pandemii, gdy setki tysięcy pracowników z Ukrainy wróciły do ojczyzny, a kolejne setki tysięcy studentów i pracujących rodaków opuściły wynajmowane mieszkania, wielu ich właścicieli załamywało ręce. Oferując je nawet o 20 proc. taniej niż w 2019 r., co oznaczało też drastyczny spadek rentowności najmu. Dziś warunki gry dyktują wyłącznie wynajmujący.
Ale zmieniło się coś jeszcze. Od niepamiętnych lat koszt wynajmu M2, M3 czy M4 w dużych miastach był wyraźnie wyższy niż rata kredytu hipotecznego na zakup analogicznego lokum. Polska była pod tym względem ewenementem w krajach UE, gdzie wynajmowanie jest powszechniejsze i tańsze. Nie zmieniło się to nawet w trakcie pandemicznej bessy, bo przy rekordowo niskich stopach procentowych raty kredytów i tak były znacznie niższe od mocno obniżonych stawek najmu. Paradoksalnie dopiero teraz, pomimo gwałtownego wzrostu kosztów wynajmu, relacje te uległy zmianie. A to za sprawą bezprecedensowej serii podwyżek stóp i oprocentowania kredytów, w efekcie czego wysokość comiesięcznych rat wzrosła nawet o ponad połowę.
I co się okazuje ? W większości dużych miast wygórowany ostatnio koszt wynajmu przeciętnego 50-metrowego mieszkania jest i tak o 200-300 zł niższy od raty 30-letniego kredytu zaciągniętego na jego zakup. A w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście różnica ta sięga nawet 400-500 zł na korzyść najmu. Pod tym względem wróciliśmy więc do Europy. Tyle że to niewielkie pocieszenie dla tych, którzy za wynajem przeciętnego M3 w stolicy muszą zapłacić ponad 3 tys. zł, a w innych dużych miastach niewiele mniej.
W dającej się przewidzieć przyszłości trudno też liczyć na zmianę trendu. Za kilka tygodni, najdalej miesięcy setki tysięcy uchodźców zaczną opuszczać tymczasowe miejsca zakwaterowania, a także użyczone im przez Polaków pokoje i mieszkania. Mało prawdopodobne, aby większość z nich powróciła do ojczyzny lub masowo ruszyła na Zachód. Raczej wejdą na rynek najmu, dodatkowo zwiększając popyt na mieszkania.
Presję na wzrost cen może też zwiększyć spodziewana wkrótce zmiana przepisów dotyczących eksmisji lokatorów, której projekt jest już w Sejmie. Chodzi o tzw. ustawę covidową z marca 2020 r., która mając na celu ochronę będących w tarapatach finansowych najemców, zakazywała właścicielom pozbywania się nawet tych, którzy przestali płacić za mieszkania lub je niszczyli. Dotyczy to także uchodźców z Ukrainy, mających podpisane umowy najmu. Wyjątkiem byli tylko ci, na mocy niedawnej specustawy, którym mieszkania użyczono, a nie wynajęto.
Zmiana przepisów, ułatwiająca pozbycie się niesolidnych lokatorów, niewątpliwie odblokuje rynek najmu. Ale można mieć pewność, że te zwolnione mieszkania wrócą na rynek już z wyższymi cenami, uwzględniającymi obecne realia na rynku najmu.
Zresztą i inne okoliczności przemawiają za utrwaleniem wzrostu cen najmu. Z jednej strony mowa o szybko rosnących czynszach i opłatach eksploatacyjnych, jak gaz, ogrzewanie czy wywóz śmieci, które obciążą najemców. Z drugiej natomiast o wprowadzonej przez Polski Ład zmianie zasad opodatkowania najmu. Dotąd większość właścicieli mieszkań wybierała rozliczenie na zasadach ogólnych, co pozwalało amortyzować lokale i odliczać koszty ich remontów. Teraz będzie to niemożliwe, bo ma obowiązywać zryczałtowany podatek od najmu. I ten dodatkowy koszt z pewnością będzie przerzucany na lokatorów.
Pytanie więc nie czy, ale o ile głębiej do kieszeni będą musieli sięgnąć wynajmujący. – Sytuacja jest wyjątkowo dynamiczna, ale nie ma się co łudzić, że stawki zaczną spadać. Wszystko wskazuje, że będzie coraz drożej – nie pozostawia złudzeń Michał Jezierski z Freedom Nieruchomości Piaseczno.
Czy nie można liczyć na zwiększoną podaż mieszkań, która ostudzi rynek najmu i wyhamuje wzrost cen ? Przecież w zeszłym roku oddano do użytku ponad 230 tys. nowych mieszkań i domów, co jest najlepszym wynikiem od prawie czterech dekad, wydano też rekordową liczbę pozwoleń na budowę. Owszem, tyle że i tu sytuacja mocno się ostatnio skomplikowała. Deweloperzy wyraźnie opóźniają bądź wstrzymują budowy. Gwałtownie rosną jej koszty (energii, transportu, materiałów budowlanych i wynagrodzeń), a prace dezorganizuje znaczący odpływ pracowników z Ukrainy, na których opierała się działalność wielu firm.
Mobilizacji deweloperów nie sprzyja też niepewność inwestycyjna związana z wojną w Ukrainie i jej skutkami oraz wyraźny spadek popytu na mieszkania związany z drastycznym wzrostem kosztów kredytu. Liczba wniosków o kredyt jest ostatnio niemal o połowę mniejsza niż rok temu, o prawie jedną piątą spadła też w I kwartale sprzedaż nowych mieszkań. Wielu deweloperów sygnalizuje, że kupowane są one głównie za gotówkę. Owszem, od maja wchodzi w życie nowy program rządowy w ramach Polskiego Ładu, umożliwiający wzięcie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego. Ale czy to zrekompensuje wyśrubowane koszty kredytu, które przecież nadal będą rosnąć w rytm kolejnych podwyżek stóp procentowych. Można mieć obawy, że podobnie jak inne programy mieszkaniowe PiS, i ten nie poprawi znacząco sytuacji na rynku.
Czytaj także: Eksperci nie mają złudzeń. Ceny dopiero wystrzelą
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS